Ladestation in der Tiefgarage: Was Mieter und Eigentümer wissen müssen

Wer ein Elektroauto kauft, least oder im Auto-Abo bezieht und eine Tiefgarage nutzt, steht früher oder später vor der Frage der Ladeinfrastruktur. In der Schweiz hängt die Umsetzung stark von der Wohnsituation ab, denn je nachdem, ob es sich um ein Mietverhältnis oder Stockwerkeigentum handelt, gelten unterschiedliche rechtliche Voraussetzungen, technische Anforderungen und Kostenmodelle. Dieser Artikel ordnet die Rahmenbedingungen für das Laden in der Tiefgarage sachlich ein.

Rechtliche Grundlagen in der Schweiz

Die Installation einer Ladestation in der Tiefgarage berührt verschiedene Rechtsgebiete, vom Mietrecht über das Stockwerkeigentumsrecht bis hin zu den Energie- und Sicherheitsvorschriften. Je nach Eigentumsverhältnis gelten andere Spielregeln.

Mietrechtliche Ausgangslage

Ein gesetzlich verankertes Recht auf eine Ladestation besteht für Mieterinnen und Mieter in der Schweiz derzeit nicht. Gemäss Art. 260a des Obligationenrechts (OR) sind bauliche Veränderungen am Mietobjekt nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft zulässig, und das schliesst den Abstellplatz in der Tiefgarage ausdrücklich ein.

Erteilt die Vermieterschaft die Bewilligung, sollten sämtliche Bedingungen schriftlich festgehalten werden: Kostenübernahme, Haftungsfragen und das Vorgehen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Das Gesetz sieht grundsätzlich eine Entschädigung für erheblichen Mehrwert vor, den die Ladestation am Objekt schafft. Abweichende Regelungen wie eine Rückbaupflicht oder ein entschädigungsloser Verbleib der Station sind jedoch zulässig, sofern sie schriftlich vereinbart werden.

Stockwerkeigentum und Gemeinschaftseigentum

Tiefgaragen und deren Infrastruktur gehören bei Stockwerkeigentum in den meisten Fällen zum Gemeinschaftseigentum. Eigenmächtige Installationen sind daher auch auf dem eigenen Parkfeld nicht gestattet. Nach Art. 647d Abs. 1 ZGB gilt die Errichtung einer Ladeinfrastruktur als nützliche bauliche Massnahme, die ein qualifiziertes Mehr erfordert: Die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer muss zustimmen, wobei diese Mehrheit gleichzeitig die Mehrheit der Wertquoten auf sich vereinigen muss.

Eine Ausnahme bilden abgetrennte und im Sonderrecht ausgeschiedene Parkboxen, bei denen unter Umständen eigenständig gehandelt werden kann. Auch hier bleibt die Informationspflicht gegenüber der Gemeinschaft allerdings bestehen.

Energie- und Sicherheitsvorschriften

Zwei Regelwerke bilden den technischen Rahmen: die Niederspannungs-Installationsnorm SN 411000 (NIN) von Electrosuisse und das Merkblatt SIA 2060 «Infrastruktur für Elektrofahrzeuge in Gebäuden». Die NIN regelt die fachgerechte Ausführung von Elektroinstallationen, während SIA 2060 spezifische Anforderungen an Planung und Nachrüstung von Gebäuden mit Ladeinfrastruktur definiert.

Nur berechtigte Elektroinstallateure dürfen diese Arbeiten ausführen. Die Installation muss zudem dem lokalen Netzbetreiber gemeldet werden, wobei Wallboxen bis 11 kW meldepflichtig und Modelle ab 22 kW genehmigungspflichtig sind.

Genehmigung und Zuständigkeiten

Die formalen Abläufe unterscheiden sich je nach Nutzungs- und Eigentumssituation erheblich.

Vorgehen für Mieter

Der erste Schritt führt zwingend zur Verwaltung oder zur Vermieterschaft, denn ohne schriftliches Einverständnis ist weder eine Installation auf eigene Kosten noch auf Kosten Dritter zulässig. Es kann sich lohnen, vorab andere Mietparteien im Haus zu befragen: Gibt es weitere Interessierte, hat das Anliegen mehr Gewicht und die Vermieterschaft erkennt eher den Bedarf an einer Gesamtlösung.

Von der Vermieterseite werden typischerweise ein schriftlicher Antrag, eine Übersicht der geplanten Massnahmen, eine Offerte eines Fachbetriebs sowie eine klare Kostenaufteilung verlangt. Branchenleitfäden wie der «Leitfaden für Ladeinfrastruktur in Mietobjekten», der gemeinsam vom Mieterverband, Hauseigentümerverband und der Automobil- und Strombranche erarbeitet wurde, können das Gespräch erleichtern.

Vorgehen für Eigentümer

Bei einem Einfamilienhaus mit eigener Garage genügt die Beauftragung einer Fachperson, ergänzt durch die Meldung beim zuständigen Netzbetreiber. Im Stockwerkeigentum hingegen muss das Anliegen bei der Verwaltung eingereicht und auf die Traktandenliste der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt werden. Eine frühzeitige Machbarkeitsprüfung durch eine Elektrofachfirma ist empfehlenswert, weil sie an der Versammlung eine fundierte Entscheidungsgrundlage liefert.

Rolle von Verwaltungen und Gemeinschaften

Verwaltungen koordinieren die Kommunikation zwischen den Parteien, sammeln Offerten ein, organisieren Abstimmungen und sorgen für eine korrekte Dokumentation der Beschlüsse. Gerade bei Mehrfamilienhäusern mit zahlreichen Parkplätzen wirken sie darauf hin, dass von Anfang an ein skalierbares System geplant wird, statt Einzellösungen aneinanderzureihen. Transparente Protokollierung erleichtert spätere Erweiterungen und Mieterwechsel gleichermassen.

Kosten und Finanzierung

Die Kosten für eine Ladestation in der Tiefgarage variieren stark, weil zahlreiche Faktoren mitspielen, von der Gebäudesubstanz über die Kabellängen bis hin zur gewählten Wallbox.

Einmalige Installationskosten

Die Gesamtkosten für eine Wallbox inklusive Installation bewegen sich in der Schweiz zwischen 1'500 und 5'000 CHF. Das Ladegerät allein kostet je nach Modell und Funktionsumfang 500 bis 2'000 CHF, wobei einfache Modelle ab rund 650 CHF erhältlich sind. Die Installationskosten liegen zwischen 500 und 3'000 CHF und hängen massgeblich von der Entfernung zum Sicherungskasten, dem Zustand der bestehenden Elektroinstallation und allfälligen Wanddurchbrüchen oder zusätzlichen Kabelkanälen ab.

In Tiefgaragen von Mehrfamilienhäusern fallen häufig weitere Kosten an: für die Grunderschliessung mit zentraler Kabelinfrastruktur und für das Lastmanagementsystem, das bei mehreren Ladepunkten praktisch unverzichtbar ist.

Laufende Kosten

Im Betrieb fallen hauptsächlich Stromkosten an. Bei einem durchschnittlichen Verbrauch von 15 bis 20 kWh pro 100 Kilometer, einer Jahresfahrleistung von 15'000 Kilometern und einem Strompreis von rund 29 Rappen pro kWh (Stand 2025) ergeben sich jährliche Stromkosten von ungefähr 650 bis 870 CHF. Das liegt deutlich unter den Treibstoffkosten eines vergleichbaren Verbrennerfahrzeugs. Für die jährliche Wartung der Wallbox durch eine Fachperson ist mit rund 200 CHF zu rechnen.

Kostenverteilung

Die Grunderschliessung der Tiefgarage, also Verkabelung, Verteiler und Lastmanagement, wird in der Regel von der Eigentümerschaft oder Gemeinschaft finanziert, während die einzelne Wallbox am Parkplatz jede nutzende Partei selbst bezahlt. Bei vermieteten Objekten kann die Vermieterschaft die Investition in die Grundinfrastruktur als wertvermehrende Massnahme geltend machen, was eine Mietzinserhöhung rechtfertigen kann. Die Stromkosten werden nach dem Verursacherprinzip abgerechnet.

Kantone und Gemeinden bieten teilweise Förderprogramme an: Die Stadt Zürich übernimmt bis zu 60 Prozent der Grundinstallationskosten, der Kanton Luzern fördert mit 400 Franken pro Parkplatz am Mehrfamilienhaus. Eine Abfrage auf energiefranken.ch vor Baubeginn ist empfehlenswert.

Technische und praktische Umsetzung in Bestandsgebäuden

Elektrische Infrastruktur der Tiefgarage

Die meisten Wohngebäude wurden nicht für den Strombedarf von Elektrofahrzeugen ausgelegt. Wenn neben Wärmepumpen, Aufzügen und Haushaltsstrom auch noch Fahrzeuge geladen werden, kann der Netzanschluss an seine Grenzen stossen. Ein Lastmanagementsystem verteilt die verfügbare Leistung dynamisch auf alle angeschlossenen Ladestationen und verhindert Überlastungen. Der HEV Schweiz und weitere Branchenverbände empfehlen bei Mehrfachinstallationen grundsätzlich ein solches smartes System statt losgelöster Einzellösungen.

Installationsstandards und Sicherheit

Der Einbau einer Ladestation darf ausschliesslich durch berechtigte Elektroinstallateure erfolgen. Eigeninstallationen gelten als Starkstrominstallation und sind in der Schweiz nicht zulässig.

Elektroautos stellen laut Fachstellen wie der EMPA und der Beratungsstelle für Brandverhütung (BFB) keine grössere Brandgefahr dar als Verbrennerfahrzeuge, weshalb in Tiefgaragen grundsätzlich dieselben Brandschutzvorschriften gelten. Zusätzliche Auflagen bestehen erst bei Einstellhallen über 1'200 m², wo Pulverlöscher in der Nähe der Ladestationen vorgeschrieben sind. Empfohlen wird die Positionierung von Ladestationen nahe der Ein- und Ausfahrt, um den Zugang für Rettungskräfte zu erleichtern. Vom Laden an einer normalen Haushaltssteckdose (T12/T13) ist dringend abzuraten, weil diese Steckdosen nicht für die erforderliche Dauerbelastung ausgelegt sind und bei Überhitzung eine Brandgefahr darstellen.

Planung, Installation und Inbetriebnahme

Der Prozess beginnt idealerweise mit einer Machbarkeitsprüfung durch eine Elektrofachfirma, die die vorhandene Infrastruktur beurteilt und ein Konzept für die gewünschte Anzahl Ladepunkte erstellt. Sobald Planung und Genehmigungen vorliegen, erfolgt die Installation mit anschliessender Prüfung und Meldung an den Netzbetreiber. Der gesamte Prozess kann je nach Komplexität mehrere Wochen bis Monate beanspruchen. Die sorgfältige Dokumentation aller Schritte dient als Nachweis bei Versicherungsfällen und erleichtert spätere Erweiterungen.

Betrieb, Wartung und Abrechnung

Wallboxen sind weitgehend wartungsarm, sollten aber regelmässig auf sichtbare Schäden und korrekte Funktion der Schutzeinrichtungen kontrolliert werden. Für die individuelle Verbrauchserfassung stehen integrierte Stromzähler, RFID-Chipkarten oder App-basierte Abrechnungssysteme zur Verfügung, die den Verbrauch pro Nutzer erfassen und eine verursachergerechte Abrechnung ermöglichen.

Typische Herausforderungen und Lösungsansätze

Begrenzte Anschlussleistung

In vielen Bestandsgebäuden reicht der Netzanschluss nicht für das gleichzeitige Laden mehrerer Fahrzeuge mit voller Leistung. Ein intelligentes Lastmanagement verteilt die verfügbare Kapazität so auf die einzelnen Ladepunkte, dass kein Engpass entsteht. Die Fahrzeuge laden dann langsamer, was bei nächtlichem Laden in der Regel keine Einschränkung darstellt. Eine Verstärkung des Hausanschlusses beim Energieversorger ist nur selten nötig und mit erheblichen Kosten verbunden.

Gemeinschaftliche Nutzung

Sobald mehrere Parteien eine Ladeinfrastruktur nutzen, stellen sich Fragen der Fairness und Abrechnung. Die bewährte Praxis trennt Grundinfrastruktur und individuelle Wallbox: Die Gemeinschaft finanziert Vorverkabelung und Lastmanagement, jede nutzende Partei trägt die Kosten für die eigene Ladestation. Moderne Abrechnungssysteme mit MID-konformen Zählern oder RFID-basierte Lösungen stellen die verursachergerechte Stromabrechnung sicher, und externe Dienstleister können den administrativen Aufwand zusätzlich reduzieren.

Erweiterbarkeit für die Zukunft

Die Zahl der E-Autos auf Schweizer Strassen wächst stetig. Wer heute plant, sollte deshalb auf eine skalierbare Grundinfrastruktur setzen: eine zentrale Vorverkabelung bis in die Nähe aller Stellplätze, auf die später einzelne Wallboxen mit geringem Aufwand nachgerüstet werden können.

Die politische Entwicklung bestärkt diese Empfehlung. Der Ständerat hat im Juni 2025 die Motion 23.3936 von Nationalrat Jürg Grossen (GLP) angenommen, die den Bundesrat beauftragt, innert zwei Jahren die rechtlichen Grundlagen für ein «Recht auf Laden» zu schaffen. Mieter und Stockwerkeigentümer sollen künftig nicht mehr pauschal am Einbau einer Ladestation gehindert werden dürfen. Die konkrete Ausgestaltung steht noch aus, doch die Stossrichtung ist eindeutig.

Wichtige Erkenntnisse

Mieter haben aktuell keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Ladestation; die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft ist zwingend erforderlich (Art. 260a OR). Im Stockwerkeigentum braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung mit qualifiziertem Mehr (Art. 647d ZGB). Die Installation darf ausschliesslich durch berechtigte Elektroinstallateure erfolgen, wobei die NIN (SN 411000) und SIA 2060 die massgeblichen Normen sind. Die Gesamtkosten für eine Wallbox inklusive Installation liegen zwischen 1’500 und 5’000 CHF, wobei Förderprogramme von Kantonen und Gemeinden die Belastung reduzieren können. Ein intelligentes Lastmanagement ist bei mehreren Ladestationen praktisch unverzichtbar. Gemeinschaftliche Lösungen mit skalierbarer Grundinfrastruktur sind Einzelinstallationen in fast allen Belangen überlegen. Der Bundesrat ist beauftragt, Gesetzesgrundlagen für ein künftiges «Recht auf Laden» auszuarbeiten.

Fazit

Die Ladestation in der Tiefgarage ist eine Infrastrukturfrage, die rechtliche, technische und finanzielle Aspekte verbindet. Für Mieter gelten andere Voraussetzungen als für Stockwerkeigentümer, und in beiden Fällen braucht es klare Absprachen, fachgerechte Umsetzung und vorausschauende Planung. Wer auf skalierbare Systeme setzt, alle Beteiligten einbindet und Fördermöglichkeiten nutzt, schafft eine Lösung, die nicht nur den heutigen Bedarf deckt, sondern auch auf die steigende Nachfrage der kommenden Jahre vorbereitet ist. Mit der politischen Entwicklung rund um das «Recht auf Laden» dürfte die Frage ohnehin nicht mehr das Ob betreffen, sondern nur noch das Wie.

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